BFH: Grundsteuer im „Bundesmodell“ ist verfassungsgemäß

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10. Dezember 2025 seine Entscheidungen zu gleich drei Verfahren (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) zur Grundsteuer im „Bundesmodell“ verkündet. Danach hält er die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sog. Bundesmodell in elf Ländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 herangezogen werden, für verfassungskonform.

Hintergrund

Diese Entscheidungen sind auch für gemeinnützige Organisationen von hoher Bedeutung: Die Grundsteuerbefreiung für den Grundbesitz im Eigentum einer gemeinnützigen Organisation greift nur, wenn er für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke genutzt wird (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG). Dagegen unterliegt Grundbesitz, der (teilweise) für einen steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb oder im Bereich der Vermögensverwaltung genutzt wird, der Grundsteuer. Dabei sind Wohnungen stets grundsteuerpflichtig, auch wenn sie unmittelbar für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke genutzt werden (§ 5 Abs. 2 GrStG). Für gemeinnützige Einrichtungen ist deshalb besonders relevant, wie ihre Wohnungen zu Grundsteuerzwecken bewertet werden.

Sachverhalt

In den drei Verfahren hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin gegen das „Bundesgrundsteuermodell“ geklagt. Vor allem arbeite das „Bundesmodell“ mit starken Typisierungen und Pauschalierungen, die zu keiner realitätsgerechten Bewertung führen würden. Die Datengrundlage sei zu ungenau, was zu Ungerechtigkeiten bei der Grundsteuerbelastung führe. Über die einzelnen Verfahren berichteten wir Ihnen kürzlich in unserem Beitrag "Verkündungstermin des BFH zur Grundsteuer im „Bundesmodell“.

Entscheidungen des Gerichts

Der BFH stellte fest, dass das „Bundesgrundsteuermodell“ formell und materiell verfassungsgemäß ist. Er versagte den Revisionen der Wohnungseigentümer den Erfolg.

Die Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens sei verfassungskonform. Damit habe der Gesetzgeber ein Bewertungssystem geschaffen, dass konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folge und darauf angelegt sei, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den „objektiviert-realen Grundstückswert“ innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen.

Die Maßgeblichkeit von gesetzlich typisierten Bodenrichtwerten zur Bestimmung des Bodenwerts verstoße nicht gegen eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung im Sinne der Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG). Ebenso wenig würden die für die Wertberechnung heranzuziehenden pauschalierten Nettokaltmieten zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen. Diese möglichen Ungleichbehandlungen sind durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Der Gesetzgeber vereinfacht dadurch im Massenverfahren die Bewertung von rund 36 Millionen Grundstücken.

Der BFH hält abschließend ausdrücklich fest, dass der Gesetzgeber dem vom BVerfG vorgegebenen Ziel, einen erneuten „Bewertungsstau“ zu vermeiden, eine hohe Bedeutung beimessen durfte, indem die künftigen periodischen Fortschreibungen automatisiert durchgeführt werden.

Ausblick

Über diese drei Fälle hinaus sind die Entscheidungen des BFH auch für gemeinnützige Organisationen mit Wohnungseigentum in den Ländern Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen von Bedeutung, da auch dort das „Bundesmodell“ zur Anwendung kommt. Für gemeinnützige Organisationen mit Wohnungseigentum in den Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben diese Entscheidungen keine unmittelbaren Folgen, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden. Der BFH plant, voraussichtlich im April 2026 mündliche Verhandlungen zum „Ländermodell Baden-Württemberg“ durchzuführen. Die vollständigen Urteile des BFH werden Anfang 2026 veröffentlicht.

Sollten Sie Fragen in Bereich der Grundsteuer haben, wenden Sie sich gerne an die Expertinnen und Experten von SCHOMERUS.

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